Бывает так, что люди проживают в жилом помещении без оформленного на него права собственности, приобретя жилье ранее на основании устной сделки, письменного договора купли – продажи или письменной расписки, но свое право собственности надлежаще не зарегистрировали. Случается, что продавцы жилого помещения уже умерли, или продавцы, продавая жилье, также не имели оформленных прав собственности на отчуждаемое имущество.
Ситуация не является безвыходной, по истечении определенного срока владения данным имуществом (по истечении срока приобретательной давности) в судебном порядке возможно оформить право собственности на такое имущество.
Не каждое владение вещью может привести к возникновению права собственности на нее, но только такое, которое соответствует условиям, указанным в п. 1 ст. 234 ГК РФ, а именно лицо обязано владеть имуществом открыто, добросовестно, непрерывно, как своим собственным, не имея законного титула владения, в течение всего срока приобретательной давности.
Только при сочетании всех вышеперечисленных условий возможно приобретение права собственности в силу приобретательной давности.
Добросовестным владение признается, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Срок давностного владения в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ для объектов недвижимого имущества составляет 15 лет.
По ранее действующему законодательству, к этому сроку нужно было еще прибавить 3 года исковой давности, в течение которого имущество могло быть истребовано законным владельцем. Итого приобретательная давность реально составляла 18 лет.
Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» от 16.12.2019 № 430-ФЗ в п. 4 ст. 234 ГК РФ были внесены изменения, которые фактически отменили эти дополнительные три года.
При этом, по общему правилу пункта 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Поскольку новая редакция пункта 4 статьи 234 ГК РФ вступила в силу с 01.01.2020, а Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ не распространил действие новой редакции на отношения, возникшие до 01.01.2020, то она не распространяется на отношения по давностному владению, возникшие до вступления ее в силу, следовательно, к ним применяется порядок исчисления такого срока, установленный предыдущей редакцией.
Таким образом, если начало владения недвижимым имуществом имеет место быть до 01.01.2020 года, то для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности необходимо владеть этим имуществом, на момент обращения в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности, в течении 18 лет. Если право владения недвижимым имуществом возникло после 01.01.2020 года, то оформить на него права в порядке приобретательной давности будет возможным по истечении 15 лет.